1. Giriş ve Kavramsal Çerçeve
Konut, modern piyasa ekonomilerinde yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir tüketim malı değil; aynı zamanda servet birikimi, nesiller arası servet transferi, enflasyona karşı reel koruma aracı, sosyal statü göstergesi ve makroekonomik istikrarın temel belirleyicilerinden biridir. Türkiye’de konut piyasası, hukuki, ekonomik, mali ve toplumsal boyutların kesiştiği karmaşık bir ekosistem oluşturmaktadır.
2026 yılı ortası itibarıyla TÜİK Temmuz 2026 TÜFE bültenine göre yıllık enflasyon %31,75, aylık %1,78 ve on iki aylık ortalama %31,90 seviyesindedir. Net asgari ücret 28.075,50 TL (Resmî Gazete 26.12.2025 – 33119), TCMB Yeni Kiracı Kira Endeksi (Haziran 2026) yıllık nominal %29,2 artmıştır.
Türkiye genelinde 100 m² konut ortalama kira bedeli yaklaşık 24.000–26.000 TL bandındadır (TCMB ve piyasa verileri). Bu konjonktürde hukuk–ekonomi etkileşimi hem mikro düzeyde hane halkı refahını hem de makro düzeyde enflasyonist baskıları doğrudan şekillendirmektedir.
2. Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Hukuku Çerçevesi
TBK’nın Dördüncü Bölümü (m. 299-378) kira sözleşmesini “Genel Hükümler”, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ve “Ürün Kirası” olmak üzere üç ayrıma ayırarak düzenlemiştir.
Konut kiraları, kiracının göreli olarak zayıf konumda olduğu varsayımına dayanan koruyucu bir rejime tabidir. Bu koruma, Anayasa’nın sosyal devlet ilkesinin özel hukuk alanındaki yansımasıdır.
• Madde 299: Kira sözleşmesini “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlar.
• Madde 340: Bağlantılı sözleşmeleri (depozito veya sigorta zorunluluğu gibi) sınırlar.
• Madde 342: Güvence bedelini en fazla üç aylık kira tutarıyla sınırlar ve bankaya yatırma zorunluluğu getirir.
• Madde 344: Yenilenen dönemlerdeki kira artışının bir önceki kira yılının sonundaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçemeyeceğini emredici biçimde düzenler. Beşinci yıldan sonra hâkim; emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri, tarafların ekonomik durumu ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde bedeli tespit eder.
• Madde 350/2: Yeniden inşa veya imar nedeniyle feshe imkân tanır; ancak bu hakkın kullanılması samimiyet ve süreklilik koşullarına bağlıdır (Yargıtay yerleşik içtihadı).
• Madde 346: Emredici hükümlere aykırı şartlar geçersizdir.
2026 itibarıyla Ağustos ayında yenilenecek sözleşmelerde azami artış tavanı %31,90’dır.
Sözleşme serbestisi ilkesi, emredici hükümlere aykırı artış şartlarını geçersiz kılar; fazla ödenen tutarlar sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77 vd.) uyarınca iade edilebilir (Yargıtay 3. HD, 2024/1083 E., 2025/1439 K.; 2023/4108 E., 2024/2037 K.).
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasında eski kiracı lehine %10-20 (bazen %5-20) hakkaniyet indirimi zorunludur (Yargıtay HGK 2017/974 E., 2021/1058 K.; 3. HD 2021/5455 E., 2021/8864 K.; 2025/3291 E., 2026/290 K.; 2025/4378 E., 2026/294 K.).
Hâkim, TBK m. 344/3’teki üç ölçütü (TÜFE, kiralananın durumu, emsal bedeller) birlikte değerlendirmek zorundadır; tek ölçüte dayalı kararlar bozulmaktadır.
Usul notu: Kira tespit ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. 5 yılı aşan kira tespit davalarında arabuluculuk zorunlu değildir (mevcut uygulama), ancak ispat yükü emsal sunma ve bilirkişi incelemesine dayanır.
Bilirkişi raporunun denetime elverişli olması şarttır.
3. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından Konut Ekonomisi
634 sayılı KMK (23.06.1965), anagayrimenkul üzerindeki bağımsız bölümlerin mülkiyetini, ortak yerleri, kat malikleri kurulunu, yönetimi, aidat ve ortak giderleri düzenleyen temel kanundur.
Kat mülkiyeti, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (KMK m. 3). Her kat maliki genellikle bir oy hakkına sahiptir; birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanabilir.
KMK’nın konut ekonomisine etkileri:
• Ortak giderler ve aidat (KMK m. 20): Arsa payı oranında (bazı giderlerde eşit) katılım zorunludur. Ödenmemesi icra takibi, ipotek ve tahliye riski doğurur.
• Yönetim planı ve kat malikleri kurulu: Ortak alan kullanımı, tadilat, evcil hayvan ve kiralama kurallarını belirleyebilir.
• Kentsel dönüşüm kesişimi: Yapı yıkılana kadar KMK hükümleri (Sulh Hukuk Mahkemesi yetkisi) uygulanır (Yargıtay 18. HD 2015/2026 E., 2015/17243 K.; 20. HD 2017/3199 E., 2017/8652 K.). Yıkım sonrası 6306 sayılı Kanun’un çoğunluk kuralları (güncel düzenlemeye göre salt çoğunluk / 2/3) devreye girer. Karara katılmayan maliklerin iptal davası ve hakkaniyet denetimi hakkı mevcuttur.
• Kısa dönemli kiralama: Yönetim planı ve kurul kararlarıyla sınırlanabilir.
KMK, çok katlı yapılarda mülkiyetin parçalanmış yapısını düzenleyerek işlem maliyetlerini (transaction costs) artırır.
Coase Teoremi çerçevesinde yüksek işlem maliyetleri piyasa etkinliğini azaltır; kolektif karar alma süreçleri verimsizliğe yol açabilir.
4. Kiracı ve Ev Sahibi (Kat Maliki) Hakları
Kiracı hakları (TBK + KMK etkileşimi): Kiralananı sözleşmeye uygun kullanma (TBK m. 301), ayıpların giderilmesini isteme, yasal sınırlar içinde kira artışı, depozito iadesi (TBK m. 342), sınırlı tahliye koruması, kentsel dönüşümde taşınma ve kira yardımı (6306 sayılı Kanun m. 5 ve yönetmelik). Ortak alanlardan yararlanma yönetim planına tabidir.
Ev sahibi / kat maliki hakları: Kira bedelinin zamanında ödenmesi, güvence alma, sözleşmeye uygun kullanım denetimi, ihtiyaç (TBK m. 350 – samimiyet ve süreklilik şartı), yeniden inşa, temerrüt veya tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye, kira tespit davası (TBK m. 344), kat malikleri kurulunda oy kullanma, ortak giderlere katılma. Emredici hükümlere aykırı şartlar geçersizdir (TBK m. 346).
5. %25’lik Geçici Sınırlama ve Ekonomik Analiz
8 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 döneminde konut kiralarında azami artış %25 ile sınırlandırılmıştır (TBK Geçici Madde).
Örnek: 15.000 TL’lik kira %25 altında 18.750 TL’ye, TÜFE altında yaklaşık 24.760 TL’ye yükselmekteydi; fark önemli bir bedel farkı oluşturmuştur.
Kira kontrolü (rent control) teorisi (Glaeser & Luttmer 2003; Alston vd.) uyarınca kısa dönemde kiracı artığı yaratırken uzun dönemde arz esnekliğini azaltır, kalite düşüşüne, bakım ihmaline ve kara piyasa / kayıt dışı uygulamalara yol açar.
Türkiye’de de kayıt dışı risk, elden ödeme ve yeni kiralama piyasasında fiyat baskısı artmıştır. TÜFE rejimine dönüş daha dengeli ve öngörülebilir bir yapı sunmuştur.
Arz esnekliği Türkiye’de görece düşüktür (inşaat maliyetleri, arsa kısıtı, regülasyon); bu nedenle kontrol politikalarının uzun vadeli maliyeti daha yüksektir.
6. Hukuki Dava Olayları ve Yargı İçtihatları
Kira bedeli tespiti davalarında Yargıtay eski kiracı lehine %10-20 hakkaniyet indirimi uygular (yukarıda atıf edilen 2025-2026 kararları). Tahliye davalarında ihtiyacın samimi ve sürekli olması, temerrütte usulüne uygun ihtar aranır.
Kentsel dönüşüm kaynaklı tahliyelerde TBK m. 350/2 ve KMK karar iptali davaları uygulama alanı bulur. Riskli yapı maliklerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tüketici sıfatı vurgulanmıştır (güncel Yargıtay uygulamaları).
7. Kayıt Dışı Kira, Fahiş Uygulamalar ve Denetimler
Kayıt dışı kira vergi kaybı, sosyal güvenlik prim kaybı ve haksız rekabete yol açar. GİB’in MEVA sistemi ve yapay zekâ destekli banka hareketleri analizi, düzenli transferleri, emsal değerleri ve yaşam tarzı göstergelerini çapraz kontrol etmektedir.
2026 itibarıyla e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi bildirimi zorunluluğu ve platform yükümlülükleri kayıt dışılığı azaltmada etkili araçlardır.
8. Enflasyon, Ücret-Kira Sarmalı ve İl Bazlı Analizler
2025-2026 döneminde Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) % 30-35 aralığında seyretmiş; Ağustos 2026 itibarıyla yasal kira artış üst sınırı % 31,90 olarak belirlenmiştir.
Aynı dönemde net asgari ücret 28.075,50 TL düzeyinde iken, Türkiye genelinde 100 m²’lik konutlar için ortalama kira bedeli 24.000-26.000 TL bandında gerçekleşmiştir.
Büyükşehirlerde ise kira/asgari ücret oranı 1’e yaklaşmakta veya bu eşiği aşmaktadır.
TCMB verileri ve piyasa gözlemlerine göre söz konusu oranlar İstanbul’da 40.000-44.000 TL, İzmir’de 26.000-32.000 TL, Antalya’da 25.000-26.000 TL ve Muğla’da 33.000-35.000 TL civarındaki ortalama kira düzeyleriyle belirginleşmektedir.
Ücret-kira sarmalı, asgari ücret artışlarının kira artışlarını tetiklemesi ve bunun enflasyonu beslemesi şeklinde işlemektedir. Reel asgari ücret erimesi (2026’nın ilk yedi ayında yaklaşık 5.500-5.800 TL) hane halkı refahını aşındırmaktadır. Bu dinamik, klasik “wage-price spiral” mekanizmasının konut piyasası versiyonudur.
9. Gelir ve Servet Vergileri, Alım-Satım ve Emlakçılık
2026 kira geliri istisnası 58.000 TL’dir (GVK m. 21; 332 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği).
Emlak ve Değerli Konut Vergisi servet yükü oluşturmaktadır.
Emlakçı komisyonu satışta en fazla %4 + KDV, kiralamada bir aylık kira + KDV ile sınırlıdır.
Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin satışı ve kiralanması KMK hükümlerine tabidir.
10. Kentsel Dönüşüm Etkileri (TBK + KMK + 6306 sayılı Kanun)
Riskli yapıların yıkılması kısa vadede kiralık arzı daraltır. Kiracılara taşınma ve kira yardımı (18-48 ay) ile faiz desteği sağlanabilir. TBK m. 350/2 yeniden inşa nedeniyle feshe imkân tanır.
Yapı yıkılana kadar kat malikleri kurulu kararları KMK’ya tabidir; yıkım sonrası 6306’nın çoğunluk kuralları devreye girer.
4 Şubat 2026 Yönetmelik değişiklikleri usul iyileştirmeleri getirmiştir. Karara katılmayan maliklerin iptal davası hakkı saklıdır.
11. Alternatif Finansman Modelleri
Yüksek faiz ortamında faizsiz tasarruf finansman modellerinin yaygınlaştığı gözlemlenmektedir.
Bu sistemler, geleneksel mortgage finansmanına erişimi sınırlı olan hanehalklarına alternatif bir finansman imkânı sunmakla birlikte; sıra bekleme mekanizması, şeffaflık eksikliği, ahlaki tehlike (moral hazard) ve yetersiz tüketici koruması gibi yapısal riskler barındırmaktadır. Bu bağlamda, BDDK veya TKBB benzeri bir regülatör çerçeveye duyulan ihtiyaç giderek artmaktadır.
12. Kısa Dönemli Kiralama (AİRBNB) Düzenlemeleri
7464 sayılı Kanun uyarınca 100 gün ve daha kısa süreli kiralamalar için “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” zorunludur.
Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları ek kısıtlamalar getirebilir.
İzin belgesi olmaksızın faaliyet kademeli idari para cezalarına (180.000 TL’den 1.800.000 TL’ye) tabidir.
Danıştay kararları, izin belgesinin tek başına ticari kazanç niteliğini değiştirmediğini vurgulamaktadır.
13. Konut Kredisi Faizleri ve Piyasa Etkileri
2026 yılı ortası itibarıyla bankaların konut kredilerine uyguladığı aylık faiz oranları yaklaşık % 2,30 ile 3,60 arasında seyretmekte; yıllık toplam maliyet oranları ise % 35-45 bandına ulaşabilmektedir.
Yüksek faiz düzeyleri mortgage talebini baskılayarak talebi kiralık konut piyasasına kaydırmakta ve kira bedelleri üzerinde yukarı yönlü bir baskı oluşturmaktadır.
Bu süreçte ortaya çıkan “yüksek faiz – düşük satış hacmi – artan kiralık talep – yükselen kira” dinamiği, ücret-kira sarmalını besleyen temel mekanizmalardan biri olarak işlev görmektedir.
14. Para Politikası ve Maliye Politikası ile İktisadi Teoriler
Para politikası çerçevesinde alınan faiz kararları, mortgage talebini doğrudan etkileyerek kira piyasası üzerinde dolaylı bir baskı oluşturmaktadır.
Maliye politikası araçları—vergi düzenlemeleri, teşvik mekanizmaları ve kentsel dönüşüm destekleri—ise konut piyasasındaki arz-talep dengesini şekillendirmektedir.
Kira kontrolü teorileri, kısa vadede hanehalkı refahında sağlanan iyileşme ile uzun vadede ortaya çıkan arz daralması ve konut kalitesindeki düşüş arasındaki ödünleşimi (trade-off) vurgulamaktadır.
Ücret-kira sarmalı ile yüksek konut kredisi faizleri, enflasyonist ortamlarda hanehalkı refahını aşındıran temel mekanizmalar olarak işlev görmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında yürütülen karar alma süreçleri, kentsel dönüşüm uygulamaları ve ortak gider yükleri, işlem maliyetlerini yükselterek piyasa etkinliğini olumsuz yönde etkilemektedir (Coase’un işlem maliyetleri çerçevesi).
ABD’nin bazı eyaletleri ile Avrupa’daki geçici kira kontrolü uygulamalarına ilişkin uluslararası deneyimler, söz konusu kısa ve uzun dönem ayrımını ampirik olarak doğrulamaktadır.
Türkiye’de yıllık 300.000 civarı yapısal arz açığı, politikaların uzun dönem maliyetini yükseltmektedir.
15. Sonuç ve Politika Önerileri
TBK ve KMK’nın birlikte oluşturduğu hukuki çerçeve, kiracı koruması, kat maliki hakları ve piyasa etkinliği arasında dinamik bir denge arayışındadır. %25’lik geçici sınırlama kayıt dışılık riskini artırmış, TÜFE rejimine dönüş daha dengeli bir çerçeve sunmuştur. Yüksek konut kredisi faizleri alım talebini kısıtlayarak kiralık piyasaya baskı yaratmakta, ücret-kira sarmalını güçlendirmektedir.
Sürdürülebilir bir konut ekonomisi için:
• Şeffaf ve e-Devlet üzerinden düzenlenen kira sözleşmeleri + zorunlu bildirim,
• Orantılı ve teknoloji destekli denetim (GİB MEVA + Yapay Zeka),
• Arz artırıcı ve sosyal korumayı dengeleyen kentsel dönüşüm politikaları (KMK-6306 uyumu, usul iyileştirmeleri),
• Enflasyonla mücadele ve ücret-kira sarmalını kıracak yaklaşımlar (hedefli konut arzı, sosyal konut),
• Dengeli vergi sistemi (istisna + kayıt dışılığı azaltma),
• Öngörülebilir yargı uygulamaları (hakkaniyet indirimi standartlarının netleştirilmesi),
• Bölgesel dinamikleri dikkate alan politikalar,
• Alternatif finansman modellerinin regülasyonu (şeffaflık, tüketici koruma, moral hazard önleme),
• Kısa dönemli kiralamanın etkin denetlenmesi,
• Konut kredisi faizlerinin sürdürülebilir seviyelerde tutulması ve arz yanlı teşvikler
gibi çalışmalar yapılmalıdır.
Politika yapıcıların kısa vadeli müdahalelerin uzun vadeli arz, yatırım, enflasyon, hukuki güvenlik ve sosyal adalet üzerindeki etkilerini bütüncül olarak değerlendirmesi kritik öneme sahiptir.
Ampirik çalışmalar (arz esnekliği tahminleri, refah analizi) desteklenmelidir.
KAYNAKÇA
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (Resmî metin): https://mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (Resmî metin): https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf
3. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Konsolide metin): https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/afet-riski-altindaki-alanlarin-donusturulmesi-hakkinda-kanun-6306
4. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun: https://mevzuat.gov.tr/anasayfa/MevzuatFihristDetayIframe?MevzuatTur=1&MevzuatNo=7464&MevzuatTertip=5
5. TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Temmuz 2026 Bülteni: https://veriportali.tuik.gov.tr/tr/press/58297 (Yıllık %31,75, aylık %1,78, 12 aylık ortalama %31,90)
6. TCMB, Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi (Haziran 2026): https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/8bbac42a-c854-4c58-8b0c-e7e55c35ec2d/KFE.pdf?MOD=AJPERES (YKKE yıllık nominal %29,2)
7. 2026 Asgari Ücret Tespit Komisyonu Kararı (Resmî Gazete 26.12.2025 – 33119): Net asgari ücret 28.075,50 TL
8. 332 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (Resmî Gazete 31.12.2025 – 33124 5. Mükerrer): 2026 mesken kira geliri istisnası 58.000 TL (GVK m. 21)
9. 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nde 4 Şubat 2026 tarihli değişiklikler (Resmî Gazete ilgili sayıları)
10. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/974 E., 2021/1058 K., 21.09.2021 (hakkaniyet indirimi zorunluluğu)
11. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2021/5455 E., 2021/8864 K., 22.09.2021 (%5-20 hakkaniyet indirimi)
12. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/3291 E., 2026/290 K., 21.01.2026 (kira tespit ve %10 hakkaniyet indirimi)
13. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/4378 E., 2026/294 K., 21.01.2026 (TBK m. 344/3 ölçütlerinin birlikte değerlendirilmesi)
14. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/3036 E., 2026/104 K., 14.01.2026 (TBK m. 344 emredici niteliği ve aşan kısmın geçersizliği)
15. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024/1083 E., 2025/1439 K., 10.03.2025 (yasal sınırı aşan ödemelerin iadesi)
16. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/2026 E., 2015/17243 K. ve 20. Hukuk Dairesi, 2017/3199 E., 2017/8652 K. (kentsel dönüşüm sürecinde KMK’nın geçerliliği)
17. Mücteba Onurhan Özmumcu, “Konut Kira Artışlarının Ekonomik Etkisi”: https://www.muctebaonurhanozmumcu.com/konut-kira-artislarinin-ekonomik-etkisi/
18. Glaeser, E. L. & Luttmer, E. F. P. (2003). “The Misallocation of Housing Under Rent Control”, American Economic Review.
19. Alston, R. M., Kearl, J. R. & Vaughan, M. B. (çeşitli çalışmalar) – Kira kontrolü ve uzun dönem arz etkileri üzerine.
20. GİB 2026 Kira Geliri İstisnası ve Hazır Beyan Sistemi: https://www.gib.gov.tr
21. Konut kredisi faiz oranları (Ağustos 2026 karşılaştırmalı veriler): https://www.hangikredi.com/kredi/konut-kredisi ve https://teklifimgelsin.com/kredi/konut-kredisi
22. Fuzul Ev: https://www.fuzulev.com.tr/ev-finansmani
23. Eminevim: https://www.eminevim.com/
24. Kentsel dönüşüm ve KMK ilişkisi örnek analiz: https://kulacoglu.av.tr/kentsel-donusum-kararina-katilmayan-kat-maliklerinin-durumu/
25. Airbnb / 7464 sayılı Kanun uygulama rehberi örnekleri: https://mukellef.co/blog/airbnb-yasasi-ve-dikkat-edilmesi-gerekenler/
26. Yargıtay ve Danıştay ilgili kararları (kira tespit, tahliye, kentsel dönüşüm ve kısa dönemli kiralama konularında 2024-2026 dönemi içtihatları).
Bu çalışma akademik bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergi veya yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır . Güncel mevzuat, idari uygulamalar, yargı içtihatları ve uzman görüşü esas alınmalıdır.
MÜCTEBA ONURHAN ÖZMUMCU
EKONOMİST
